Skattemessig behandling av utleie
Utleieinntekter kan enten skattlegges som kapitalinntekt med 28% flat beskatning, eller som næringsinntekt, med inntil 51% skatt etter dagens skattesatser. Det er viktig å være klar over at kapitalinntekter ikke gir trygderettigheter, mens næringsinntekt gir grunnlag for både sykepenger og pensjonsopptjening.

Grensedragning næringsinntekt - kapitalinntekt
I skatteretten skilles det mellom næringsvirksomhet og passiv kapitalforvaltning. I førstnevnte tilfelle anses inntektene som næringsinntekt, og i sistnevnte tilfelle som kapitalinntekt.

Det er spesielt to forhold som har betydning i spørsmålet om en konkret utleievirksomhet skal anses som næringsvirksomhet eller passiv kapitalforvaltning:

• Omfanget av utleien
• Graden av aktivitet i utleien

I tilfeller der en utleievirksomhet består av forskjellige typer utleie, må hvert utleieforhold vurderes individuelt. Dersom man eksempelvis driver en campingplass, vil dette ofte innebære en såpass stor aktivitet at det foreligger næringsmessig utleie. Men hvis man i tillegg leier ut jord til jordbruksformål, vil jordleien likevel kunne anses som kapitalinntekt.

Skattemessig behandling av utleieinntekter må dermed avgjøres etter en konkret helhetsvurdering av hver enkelt utleietype. All bygningsutleie må trolig ses på som en type utleie.

Merverdiavgift ved utleie
Utleie av maskiner og løsøre vil normalt alltid være merverdiavgiftspliktig, mens det ved utleie av fast eiendom som hovedregel ikke skal betales merverdiavgift.

For utleie av fast eiendom foreligger det enkelte unntak fra hovedregelen dvs. det skal likevel betales merverdiavgift (mva) ved utleien. Dette gjelder blant annet:

• Utleie av rom mv. i overnattingsvirksomheter
• Næringsmessig utleie av fritidseiendom
• Utleie av selskapslokaler i serveringsvirksomheter
• Utleie av jakt- og fiskerettigheter
• Separat utleie av melkekvote

Dersom utleie av melkekvote skjer sammen med jord, skal hele leievederlaget anses som utleie av jord, dvs. normalt uten mva.

Dersom utleien faller utenfor merverdiavgiftsloven, vil det heller ikke foreligge fradragsrett for inngående merverdiavgift, og avgiften inngår i stedet som en kostnad i utleien.Spesielt i en investerings- og byggefase, vil dette kunne få store økonomiske konsekvenser.

Frivillige registreringsordninger
Under gitte vilkår er det mulig å søke om frivillig registrering i avgiftsmantallet ved utleie av fast eiendom, for ulike typer utleievirksomheter som ellers faller utenfor merverdiavgiftsloven. Konsekvensen av slik registrering vil være at utleien blir avgiftspliktig, med beregning av utgående avgift på leieinntektene, og fradrag for inngående avgift på avgiftsbelagte utgifter.

Det fins i dag to aktuelle frivillige registreringsordninger, som eventuelt kan kombineres. For å komme inn under disse ordningene må følgende vilkår være oppfylt:

1. Frivillig registrering som utleier av bygg

• Omsetning på minst kr. 50.000, inklusiv annen avgiftspliktig omsetning i foretaket
• Leietaker må drive avgiftspliktig virksomhet
• Skriftlige leieavtaler må vedlegges søknad
• Registreringen gjelder alle bygninger, dersom det ikke opplyses om noe annet
• Virkning f.o.m. 2-måneders termin når søknad mottas

2. Frivillig registrering som bortforpakter av landbrukseiendom

• Ingen minstegrense for omsetning
• Ingen krav til avgiftsplikt hos leietaker
• Det må leies ut jord
• Gjelder ikke ved utleie til andre formål enn landbruk
• Virkning f.o.m. 2-månerders termin når søknad mottas

Disse to registreringsordningene kan i noen tilfeller kombineres, for eksempel ved utleie av driftsbygning til andre formål enn landbruk, kombinert med utleie av landbruksjord.

Ved frivillig registrering som utleier av bygg er det også et krav om en ubrutt kjede av frivillig registrerte mellom utleier og den som bruker lokalene i avgiftspliktig virksomhet. Dette betyr at man mister fradragsretten for inngående avgift, dersom en leietaker videreleier/fremleier til andre, uten å være frivillig registrert.

Det er ekstremt viktig å være klar over tidsaspektet ved oppføring av et nybygg for utleie. I slike tilfeller må registreringen skje før utleien påbegynnes. I motsatt fall vil det i utgangspunktet ikke foreligge fradragsrett for merverdiavgiften på nybygget. I slike tilfeller kan imidlertid avgiften, via de såkalte justeringsreglene, kreves refundert med et årlig beløp på inntil 10%, f.o.m. tidspunktet for mva-registrering.

I forhold til nevnte tidsfrist, har Finansdepartementet nylig lagt fram forslag til nye regler, med en 6 måneders frist fra utleieforholdet trer i kraft. Det er forventet at regelendringen vil tre i kraft fra 01.07.2014.

Spesielt for landbruk
Det er verdt å merke seg følgende:

• Leieinntekter fra utleie til landbruksformål anses som jordbruksinntekt
• Slike leieinntekter kan dermed medtas i grunnlaget for jordbruksfradrag, dersom betingelsene for jordbruksfradrag ellers er til stede
• Bygninger som leies ut til samdrifter i landbruket, anses som driftsmidler i samdriften og det foreligger fradragsrett for merverdiavgift via samdriften, selv om man ikke er frivillig registrert for utleie

Når det gjelder sistnevnte punkt, kom dette nærmest som et politisk vedtak, etter en langvarig strid om fradragsrett for inngående avgift for gardbrukere som personlig hadde bygd nye samdriftsfjøs, uten å være frivillig registrert for utleie. Fra regnskapsførerhold er en slik løsning imidlertid ikke å anbefale, fordi den er vanskelig å praktisere. Det anbefales derfor at man heller benytter seg av muligheten for frivillig registrering.

Tilpasninger til regelverk
Mange utleiere er i en situasjon der utleieaktiviteten er stor, og der utleien representerer levebrødet deres. I slike tilfeller er det hverken ønskelig eller mulig å unngå næringsbeskatning.

I andre tilfeller kan det imidlertid være aktuelt å gjøre tilpasninger i utleievirksomheten, for å komme i en ønsket skatte- og/eller avgiftsmessig posisjon. Dersom man eksempelvis har høy pensjonsgivende inntekt utenom utleien, kan det være svært gunstig å ”omgjøre” utleien fra å være næringsinntekt til å bli kapitalinntekt, for å spare trygdeavgift og toppskatt. Hvis mulig, kan da følgende tiltak være aktuelle:

• Overgang til mer langsiktige leieavtaler
• Vedlikeholdsansvar overføres leietaker(e)
• Egen aktivitet reduseres til et minimum

I en oppstartsfase kan det være stor aktivitet knyttet til utleien, mens aktiviteten i driftsfasen er lavere. I andre tilfeller kan det være en motsatt utvikling, med en forsiktig oppstart og en gradvis utvidelse av utleien. En utleievirksomhet kan derfor over tid endre karakter, og dette kan få betydning for klassifiseringen som næringsinntekt eller kapitalinntekt.

Det er også viktig at man er oppmerksom på at det normalt er samsvar mellom beskatning av utleieinntekter og beskatningen ved et senere salg av utleid eiendel. Dersom eksempelvis jordleie har blitt skattlagt som næringsinntekt, vil gevinsten ved et senere salg av utleid jordareal også bli beskattet som næringsinntekt. I verste fall kan en slik situasjon medføre en ekstrabeskatning på 23% - som er forskjellen i marginalskatt mellom kapital inntekt og næringsinntekt. I tilfeller med salg av jord til utbyggingsformål, kan dette bety en ”ekstraskatt” i millionklassen. I slike tilfeller vil det naturligvis være svært lønnsomt å vri utleievirksomheten over fra næringsinntekt til kapitalinntekt. Ligningspraksis tyder på at en slik tilpasning må skje i god tid før jordsalget avtales, i alle fall minst et kalenderår før.

Når det gjelder merverdiavgift, vil det normalt være økonomisk gunstig å være mva-registrert, spesielt i en byggefase eller i en vedlikeholdsfase, med store beløp i inngående avgift.

Dersom man planlegger å gå i gang med utleie, anbefales det at man får utredet skatte- og avgiftsmessige forhold og problemstillinger knyttet til utleien. Dersom det planlegges store investeringer med tilhørende utleie, bør det også utarbeides budsjett og gjøres driftsøkonomiske vurderinger før oppstart. I mange tilfeller gis det etablererstipend fra Innovasjon Norge ved oppstart av nye næringer i landbruket.

Skjematisk oversikt skatt og merverdiavgift 
 

Type utleie	Skattemessige behandling	Merverdiavgift1
Maskiner og utstyr	Normalt næringsinntekt.  Unntak ved samtidig bortforpaktning av garden.	Avgiftspliktig
Jakt- og fiskerettigheter	Normalt næringsinntekt.  Kan være kapitalinntekt ved kun utleie ellers.	Avgiftspliktig
Utleie av melkekvote	Næringsinntekt for aktiv deltaker i samdrift.  Kapitalinntekt ved passiv utleie.	Kun avgiftspliktig ved separat utleie (uten jord)
Jord- og tomtegrunn (inkl. festetomter)	Normalt kapitalinntekt, men ellers avhengig av omfang	Ikke mva, unntak ved registrering bortforpakter
Driftsbygninger	Avhengig av varighet, omfang og grad av egen aktivitet	Ikke mva, mulig unntak ved frivillig registrering, utleier eller bortforpakter
Utleie til overnatting (hytter, camping o.l.)	Normalt næringsinntekt ved minst 3 utleieenheter. Ellers avhengig av omfang/aktivitet	Avgiftsplikt med lav sats ved næringsmessig utleie, ellers ikke
Utleie til boligformål (utleiehus)	Normalt kapitalinntekt ved 1-4 boenheter og næringsinntekt ved minst 5 boenheter.  Ektefeller vurderes hver for seg.	Aldri mva
Utleie av selskapslokaler og møterom uten tilleggstjenester	Avhengig av omfang, aktivitet og utleie ellers.	Ikke mva, unntak for overnattingssteder
Utleie av selskapslokaler og møterom med tilleggstjenester (servering mv.)	Tilleggstjenester innebærer aktivitet, og utleien anses derfor normalt som næringsinnekt	Tilleggstjenester avgiftspliktig med høg sats, samt lav sats på overnatting for overnattingssteder
Gårdsturisme (gårdsferie)	Avhengig av omfang/aktivitet, næringsinntekt ved stor aktivitet	Som over
Grønn omsorg og «inn på tunet» (inklusiv «leie» av bygninger)	Innebærer aktivitet, næringsinntekt som binæring til jordbruk eller egen næring ved omsetning over kr. 30.000	Ikke avgiftspliktig, men momskompensasjon ved over kr. 20.000 i mva i et kalenderår

¹ Pr. i dag er det to forskjellige merverdiavgiftssatser ved utleie av fast eiendom:

• 8% ved avgiftspliktig utleie fritidseiendommer og overnattingssteder
• 25% ved avgiftspliktig utleie av fast eiendom ellers